Comment investir dans l’immobilier en 2016 ?

La France connaît une situation assez paradoxale, avec un manque important de logements, une baisse des programmes de construction de logements neufs en dehors des programmes sociaux, un prix au mètre carré parmi les plus chers d’Europe et une frilosité importante des investisseurs, malgré de nombreuses incitations fiscales.

Néanmoins, sur le long terme, investir dans l’immobilier reste un des meilleurs placements qui soit : les courbes montrent une croissance régulière de la valeur des biens, en dépit des réajustements à certain moments, en sortie de surévaluation.

A condition, bien sûr, d’acheter correctement, en fonction de son budget, de sa situation patrimoniale et du marché.

Acheter pour soi ou pour louer ?

Cette première distinction est essentielle. Quand on achète pour soi, avec la volonté d’habiter le bien à long terme, on peut se permettre un “achat coup de coeur”, c’est-à-dire de légèrement surpayer un bien qui correspond exactement à ce que l’on recherche.

(Attention néanmoins, cette prime doit rester légère, sous peine de risquer de perdre de l’argent au cas où vous seriez contraint à une revente anticipée).

Par contre, un achat en vue de la location doit être fait en fonction des attentes du marché : évitez les appartements trop grands, les lieux trop éloignés des transports en commun, etc.

Choisir un bien en fonction de sa fiscalité ?

Il peut être tentant de choisir un bien en fonction des aides fiscales dont il peut bénéficier ; celles-ci sont réservées à l’investissement dans du neuf, et le locatif est particulièrement aidé, avec le dispositif Duflot – Pinel, pour susciter la mise sur le marché de nouveaux biens.

De plus, les intérêts de remboursement d’emprunts sont déductibles de vos revenus. Comme ils sont particulièrement élevés au début de la période de remboursement, ils peuvent conduire à un déficit global, qui va s’imputer sur vos autres revenus.

Attention, néanmoins : pour que l’investissement locatif reste rentable, il doit gérer, à plus ou moyen terme, des revenus supérieurs aux charges, qui deviendront imposables. En particulier, la plus-value en cas de revente, quand il ne s’agit pas d’une résidence principale, peut être lourdement taxée.

Il est essentiel de planifier la revente éventuelle de son bien

Ou, dans le cas d’une loi Pinel, son changement d’affectation, si on compte habiter soi-même la maison ou l’appartement à terme.

Cette prise en compte de la durée permet en effet de :

  • équilibrer les aides fiscales
  • choisir le mode de financement le plus approprié
  • faire une projection réaliste de l’évolution de la valeur du bien, sans les aléas du court-terme

 

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