Comment fonctionne une SCPI ?

SCPI

Investir dans une SCPI ou société civile de placement immobilier est devenu un moyen privilégié pour gérer un patrimoine et tirer certains avantages au niveau gestion comme en fiscalité. Le fonctionnement d’une SCPI diffère des autres entreprises et permet de minimiser les risques financiers. Si vous souhaitez adopter cette solution, voici tout ce que vous devez savoir.

Les avantages d’un investissement en société de placement

Une société civile de placement immobilier est un investissement sécurisé qui offre de nombreux avantages. Lorsque vous constituez une telle société, vous détenez un patrimoine immobilier qui se considère comme une part et non un bien immobilier direct. Le fonctionnement devient alors nettement différent : les « parts » sont gérées par une société de gestion. Le premier privilège dans cet investissement SCPI est le fait que vous fassiez un placement sans subir les risques liés à la détention de biens propres. Vous disposez d’une épargne, ce qui peut par exemple vous préparer pour votre retraite ou vous permettre de varier votre patrimoine immobilier. Par ailleurs, vous n’êtes pas obligé de passer par un notaire et cela vous évite certains frais non négligeables. Investir en SCPI vous décharge de la gestion proprement dite de vos biens. En direct ou sous la forme d’assurance vie, investir s’envisage sur le long terme. Il est recommandé de faire un placement pour une durée minimale de huit ans. Si le bien est acheté en direct, la durée de détention des parts est proportionnelle à l’amortissement des frais. Cela est dû à deux facteurs : les versements de revenus et la valorisation d’actifs.

Investir en SCPI : différentes possibilités

Il y a lieu de distinguer différentes catégories en sociétés civiles de placement. La SCPI de rendement est l’option la plus courante car elle est la plus rentable, permettant de bénéficier de revenus réguliers. Elle se décline en plusieurs types : SCPI diversifiée, de commerce, de bureaux, régionale et spécialisée. Ensuite, il y a les SCPI fiscales (SCPI de déficit foncier, loi Malraux et SCPI Pinel). Quant à la SCPI de plus-value, elle est assez rare car son but n’est pas d’avoir des revenus réguliers mais plutôt de tirer des avantages d’un capital qui a augmenté entre l’acquisition et la revente. Une SCPI Pinel résulte d’un système d’incitation fiscal dans le cas d’un investissement en direct. Elle donne lieu à la différenciation des biens résidentiels et de logements loués, avec l’application d’une limitation de loyers. Pour en savoir davantage, rendez-vous sur le site portail-scpi.

Recevoir des revenus à travers une société de placement

Un investissement SCPI est accessible à un grand nombre d’épargnants dans la mesure où sa création ne nécessite pas une somme importante. La sélection offre une valorisation de votre patrimoine sans besoin de le gérer au quotidien. Vous bénéficiez de revenus supplémentaires tout en diversifiant votre capital. Toutefois, vous ne percevrez pas ces revenus immédiatement après avoir souscrit vos parts dans la société civile de placement immobilier. Ce délai dit « de jouissance » peut aller jusqu’à trois à six mois, selon qu’il s’agisse d’un type de rendement, d’une SCPI Pinel ou un autre type de structure. Cette perception différée est d’abord due au fait que la société de gestion doive rechercher et trouver les actifs dans lesquels il faudra investir la collecte d’épargne. Par ailleurs, les rendements d’anciens souscripteurs ne devront pas être dilués dans les sociétés civiles de placement nouvellement créées. Il est à noter que le délai de jouissance dans les SCPI a tendance à s’allonger car les sociétés de gestion veulent plus de temps de réflexion et ne souhaitent pas agir de manière précipitée. Lorsque les parts de rendement SCPI sont acquises dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, le délai de jouissance s’applique également et vous devrez vous en informer auprès de votre assureur.

Les différents frais liés à la création d’une SCPI

Lorsque vous envisagez d’investir en SCPI, vous devrez prévoir des frais assimilables à ceux associés à l’acquisition immobilière en direct. Il s’agit d’une « commission de souscription » qui est de 10% en moyenne. Contrairement au cas d’un achat immobilier (maison ou appartement), il n’y a pas de frais liés à l’acquisition proprement dite. Les frais sont payés lors de la revente des parts, selon le coût défini par la société de gestion. Ainsi, pour un investissement SCPI, il existe deux prix fournis : celui qui est dû à la souscription et le prix de retrait. Vous saurez alors combien vous devez lorsque vous achetez et vous connaîtrez également le prix à payer lors de la revente. Par contre, dans le cas d’une assurance vie, la question la plus récurrente concerne l’achat d’une part la moins-value sur la part qui subsiste au moment de la souscription. Il relève de l’obligation des assureurs de valoriser les parts au prix du retrait, ce qui fait apparaître cette moins-value cachée au moment de l’investissement SCPI. La société de gestion peut fixer librement le nombre minimal de parts à souscrire pour investir en SCPI. Dans un contrat d’assurance, la SCPI est considérée, tout comme dans le cas d’un OPCVM, comme une unité de compte. Vous devrez donc consulter les conditions de votre contrat pour en savoir davantage, mais généralement, le montant ne dépasse pas 100 euros.

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